Вопрос: Какой метод расчета ожидаемого денежного потока может быть применен для оценки ценности использования объекта инвестиционной недвижимости в банке?
Ответ: Оценка ценности использования объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться методом дисконтирования денежных потоков (доходный метод).
Обоснование: Метод дисконтирования потоков денежных средств — это способ, используемый для оценки объектов недвижимости на основании анализа будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости, и позволяющий спрогнозировать величину будущих поступлений. В операциях дисконтирования денежный поток рассчитывается от будущего к настоящему.
Справочно
Дисконтирование (Present Value, PV) — определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам.
Инвестиционная недвижимость используется банком для получения арендного дохода. В соответствии с п. 22 НСФО 40 для определения ценности использования объекта инвестиционной недвижимости рассчитывается текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникающих от его непрерывного использования и продажи по окончании срока полезного использования, с применением соответствующей ставки дисконтирования.
Справочно
Ценность использования объекта инвестиционной недвижимости — текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникновение которых ожидается от продолжающегося использования объекта инвестиционной недвижимости и его выбытия в конце срока полезного использования (оценивается по предполагаемой стоимости выбытия) <*>.
Сущность метода дисконтирования заключается в следующем:
1. Определяем прогнозируемый период, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств (не более пяти лет согласно п. 22 НСФО 40).
2. Рассчитываем чистый поток денежных средств (разница между доходами и расходами) по каждому году, включенному в прогнозируемый период, основываясь на данных бухгалтерских документов (отчета о движении денежных средств, отчета о прибылях и убытках и т.п.) и условиях договора аренды и т.п.
3. Определяем ставку дисконтирования.
На заметку
Ставка дисконтирования должна отражать текущие рыночные оценки временной стоимости денежных средств и рисков, характерных для инвестиционной недвижимости на дату расчета суммы ее обесценения. В качестве ставки дисконтирования может применяться ставка рефинансирования Нацбанка <*>.
4. Осуществляем дисконтирование чистого денежного потока по годам (приводим финансовые потоки к первоначальному периоду), используя следующую формулу:
CF — денежные потоки во временные периоды «i», в которые поступают финансовые потоки;
i — год (шаг) расчета;
r — годовая ставка дисконта;
n — период прогнозирования.
Справочно
Потоки денежных средств — поступления и выплаты денежных средств, возникающие в процессе деятельности банка <*>.
При определении будущих потоков денежных средств, возникающих от использования и продажи инвестиционной недвижимости, не учитываются ожидаемые поступления или выбытия денежных средств вследствие <*>:
— будущей реструктуризации, относительно которой банком не признаны обязательства;
— будущих вложений в инвестиционную недвижимость;
— выплат (поступлений) налога на прибыль.
5. Определяем суммарное значение накопленного дисконтированного денежного потока за прогнозный период.
Положительное значение дисконтированного дохода означает, насколько возрастет стоимость вложенного капитала в результате реализации проекта с инвестиционной недвижимостью. Если значение дисконтированного дохода равно нулю — проект не принесет ни прибыли, ни убытков. Отрицательное же значение дисконтированного дохода покажет, какие убытки понесет банк от объекта инвестиционной недвижимости.
Для наглядности приведем пример расчета значений дисконтированных денежных потоков (DCF) (данные в таблице приведены условно):
| Показатели | 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год | 5-й год |
| Чистый денежный поток (CF), дол. США (условно) | 20384 | 20985 | 21563 | 22412 | 22450 |
| Ставка дисконтирования (r), % <*> | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 |
| Дисконтированный денежный поток (DCF), дол. США | 18531 <**> | 17343 <**> | 16213 <**> | 15351 <**> | 13944 <**> |
| ——————————— | |||||
<*> В качестве ставки дисконтирования приведена ставка рефинансирования Нацбанка.
<**> Расшифровка расчетов значений дисконтированных денежных потоков в каждом году:
1-й год: 18531 = 20384 / (1 + 0,10) 1 ;
2-й год: 17343 = 20985 / (1 + 0,10) 2 ;
3-й год: 16213 = 21563 / (1 + 0,10) 3 ;
4-й год: 15351 = 22412 / (1 + 0,10) 4 ;
5-й год: 13944 = 22450 / (1 + 0,10) 5 .
Сумма всех значений чистого дисконтированного денежного потока составит 81382 дол. США. (18531 + 17343 + 16213 + 15351 + 13944).
Так как итоговый показатель имеет положительное значение, можно говорить о привлекательности (доходности) использования объекта инвестиционной недвижимости.
Составляющие чистого денежного потока
Предприятие ведет различные виды деятельности, требующие оттока средств и доставляющие приток. Каждый вид деятельности «несет» свой денежный поток. Для определения ЧДП учитываются:
- операционная – поток ОСF;
- финансовая – FCF;
- инвестиционная – ICF.
В операционный денежный поток входят:
- средства, уплаченные покупателями товаров или услуг;
- деньги, выплаченные поставщикам;
- зарплатные выплаты;
- соцвзносы;
- платежи за аренду;
- поддержание операционной деятельности.
В финансовый денежный поток включают:
- получение и возврат кредитов и займов;
- проценты по кредитам и займам;
- выплату и получение дивидендов;
- другие платежи по распределению прибыли.
Инвестиционный денежный поток включает в себя:
- вознаграждение поставщикам и подрядчикам за внеоборотные средства;
- оплату за доставку и монтаж внеоборотных средств;
- проценты по кредитам за внеоборотные средства;
- выдачу и погашение различных финансовых активов (облигаций и т.п.).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Иногда те или иные поступления либо выплаты можно отнести к разным денежным потокам. Например, если кредит взят на обеспечение текущего бизнеса, его следует отнести к FCF, а если его целевое назначение – новое бизнес-направление, это уже ICF. Всегда следует учитывать конкретную ситуацию.
Методы временной оценки стоимости денег
В качестве основных инструментов для расчетов применяется установленная норма ренты. Коэффициент, включающий в себя все возможные риски, дает возможность спрогнозировать общий результат, который будет получен в установленный период к базовым инвестициям в проект.
Экономисты при проведении оцени доходности и анализа выгодности инвестиций используют методы расчетов с простыми и сложными процентами. Простые применяются при непродолжительном инвестировании, например, осуществлении закупки товара под склад с последующей реализацией в сезон продаж. Сложные показывают, сколько стоят деньги при долгосрочном финансировании. Это касается анализа рентабельности бизнес-проектов со сроком кредитования от 3 лет и более, а также покупки акций и облигаций крупных компаний.
Чтобы произвести вычисления, понадобится установить, каким образом будет происходить возврат капитала. Выплаты бывают двух основных видов в зависимости от денежных потоков.
— Дискретные
Характеризуют такой денежный поток от платежей по основному объему долга, который имеет строго установленный порядок перечислений основной суммы и платы за пользование финансами, а также конкретную дату возврата всех инвестированных средств. Наиболее известный порядок такого потока – банковские графики кредитных платежей, в которых прозрачно указаны все цифры и время перечислений.
— Непрерывные, или аннуитетные
При таком варианте платежи идут без ограничения отрезка времени для начисления процентов и выплаты полного размера основных инвестиций. Конечная дата возврата средств не определена. Также применяется в банковской сфере: в кредитовании и инвестировании. Оценка стоимости денег ведется с помощью постоянной цифры платежа, которая разбита равными долями на весь объем выплат.
Расчеты результата по ренте на вложенный капитал, осуществляются на старте проекта и по окончанию выбранного периода времени. Это подразделяет методы начисления на два вида.
Дивиденды выплачиваются в начале каждого интервала.
Выплаты совершаются на конец выбранного отрезка.
Рассмотрим подробнее, как происходит расчет и прогнозирование в зависимости от выбранной методики.
Метод простых процентов
Понятие простых процентов определяет сумму, которая начисляется по первоначальному вкладу в конце каждого платежного периода. Согласно условиям по вкладу, это может быть месяц, квартал или год. К таким вариантам можно отнести депозитные вклады или покупку облигаций с начислением ренты на номинальную ценность.
Например, если предприниматель вложил капитал в облигации на 10 000 рублей под 15% годовых на период 1 год, то в конце его чистый доход от инвестиций составит 1500 рублей.
При этом расчете используются упрощенные варианты формулы для оценки стоимости денег:
Сумма по дивидендам за период времени = Номинальная цена х число интервалов времени х процентная ставка
Возвращаясь к нашему примеру, рассмотрим ситуацию, при которой выплаты осуществляются ежемесячно в рамках одного года, тогда количество интервалов времени будет равно 12 и расчет будет выглядеть иначе:
Доход = 10000 х 12 х 0,15 = 18000
Процентный тариф всегда применяется в виде десятичной дроби. Как видно из примера, за один год получается совершенно разная цифра процентов, если применять большее количество платежей.
Если необходимо выполнить оценку временной стоимости денег с учетом ставки дисконтирования (СД), применяется другая формула:
Итоговый результат = Номинальный капитал – Номинальный капитал * (1/(1+количество интервалов времени х СД))
Используем формулу к последнему примеру, за коэффициент возьмем цифру в 20%, получится следующий результат расчета:
Сумма дисконта = 10000 – 10000 х (1/ (1+12 х 0,2)) = 7058 рублей.
Существует три основных способа вычисления простых процентов.
— Фиксированный
Цифра по процентам и количеству дней инвестиций зафиксирована и имеет точные значения. При таком варианте получаются максимально верные цифры прогнозов. Он нашел широкое применение в банковской сфере, используется как Центробанками разных стран, так и частными коммерческими организациями.
— Обыкновенный
Период времени четко установлен, но начисление ренты может быть немного большим по размеру, чем при точном. Широко используется в международной практике и означает, что при вложении инвестиций более чем на триста шестьдесят дней, вырастет и срок начисления процентов.
— Поверхностный
Применяется, когда не нужна высокая точность в расчетах, например, при предварительной оценке стоимости денег. Распространен в практике частного инвестирования, когда есть необходимость в быстром прогнозе по вкладам.
Метод сложных процентов
Под сложными процентами понимается доход, который начисляется в каждом из периодов платежей, но не отдельными дивидендами, а присоединяется к общему размеру инвестиций и в последующем также приносит прибыль от финансирования.
Этот подход используется при длительном размещении капитала. Алгоритм вычислений при оценке стоимости денег во времени по нему расширен и выглядит следующим образом:
Будущая ценность вклада (Бц)= Номинальные инвестиции х (1 + Процентный тариф)^количество платежей.
Например, руководитель планирует инвестировать 2000 долларов в новый проект своей компании, процентная ставка определена в районе 10% на квартал, срок реализации проекта – 2 года. Нужно произвести прогнозирование по изменению значимости капитала.
Бц = 2000 х (1 +0,1)^8 = 4800.
Таким образом предприятие получит 2800 долларов дохода на 2000 вложений.
Тот же принцип сработает, когда необходимо вычислить первоначальную сумму вклада (Пв) для получения определенных результатов от инвестиций.
Формула будет иметь следующий вид:
Пв = Будущая стоимость / ((1 + СД) х количество периодов платежей)
Предположим организации необходимо вычислить размер номинального вклада, для получения суммы 90 000 долларов. При условии, что проект будет реализовываться в течение 5 лет, а выплаты будут производиться через один год, дисконт равен 15% (0,15).
Пв = 90 000 / ((1 + 0,15) х 5) = 15652 доллара
Как видно из примера, при оценке стоимости денег во времени методом сложных процентов следует учитывать, что от количества платежей результат зависит сильнее, чем от установленного размера ренты. Поэтому при инвестировании иногда выгоднее вкладывать деньги под меньшие дивиденды, но с большим количеством выплат, чем под высокие с минимальным количеством предусмотренных платежей.
Leave a Reply